Минюст разработал механизм продажи «избыточного» единственного жилья при банкротстве
Минюст России подготовил законопроект, который впервые вводит механизм обращения взыскания на единственное жилье граждан-банкротов, если оно признается "избыточным". Документ опубликован 10 апреля 2026 года для общественного обсуждения.
Документ разработан во исполнение постановлений Конституционного Суда от 14 мая 2012 года № 11-П и от 26 апреля 2021 года № 15-П, которыми законодателю было предписано установить пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье.
Законопроект дополняет Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» новой статьей 213.26-1, которая устанавливает:
Для определения соответствия критериям «избыточности» жилья финансовым управляющим и собранием кредиторов будут оцениваться в совокупности: жилая площадь объекта, место расположения, конструктивные особенности, внешнее и внутреннее художественное оформление, уровень инфраструктуры, техническое оснащение и другие признаки.
Продажа «избыточного» жилья допускается только при соблюдении трех условий:
- у гражданина нет иного имущества для полного удовлетворения требований кредиторов;
- выручка от продажи позволит приобрести замещающее жилье, покрыть расходы на реализацию и удовлетворить требования кредиторов в существенном размере.
Должнику обязательно предоставляется в собственность иное жилое помещение, которое должно:
- обеспечивать сохранение достойного образа жизни должника и членов его семьи;
- располагаться в том же населенном пункте (и районе), что и прежнее жилье;
- учитывать место учебы, работы, состояние здоровья и иные значимые обстоятельства.
Законопроект предоставляет должнику право предлагать финансовому управляющему конкретные варианты замещающего жилья. Должник и члены его семьи могут участвовать в осмотре вариантов, высказывать свое мнение и даже присутствовать при подписании договора купли-продажи замещающего жилья.
Инициаторы законопроекта предусмотрели ряд гарантий для должника:
- Недопустимость выселения без жилья — право собственности на «избыточное» жилье не может быть прекращено раньше, чем возникнет право собственности на замещающее жилье.
- Минимальная цена торгов — при продаже через публичное предложение цена последовательно снижается, но если она достигает минимума (достаточного только для покупки замещающего жилья и погашения расходов), а покупателей не находится, торги прекращаются и жилье сохраняется за должником.
- Запрет на повторное обращение — если суд уже отказал во включении жилья в конкурсную массу, кредитор или управляющий не могут подать аналогичное ходатайство повторно.
Необходимость принятия закона назрела давно: еще в 2012 году Конституционный Суд указал, что имущественный иммунитет на единственное жилье не должен быть абсолютным: он распространяется только на жилье, «которое по своим объективным характеристикам является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище».
В 2021 году, рассматривая дело гражданина И.И. Ревкова, КС подтвердил эту позицию и фактически разрешил судам до внесения изменений в законодательство отказывать в применении иммунитета, если жилье явно превышает разумные потребности, а должник может быть обеспечен замещающим жильем. Однако отсутствие четких критериев порождало правовую неопределенность.
В Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 18 июня 2025 года, были даны разъяснения о порядке обращения взыскания на единственное жилье, но только в рамках процедуры банкротства. Законопроект Минюста призван перевести эти правовые позиции в законодательную плоскость.
Как отмечается в пояснительной записке, реализация законопроекта «не повлечет социально-экономических, финансовых и иных последствий» для предпринимательской деятельности, но при этом позволит кредиторам получать удовлетворение за счет имущества должников, владеющих роскошным жильем, одновременно сохраняя за ними и их семьями достойные жилищные условия.
Ежегодно в России банкротами признаются сотни тысяч граждан. Многие из них, имея многомиллионные долги, остаются владельцами просторных квартир и особняков, на которые невозможно обратить взыскание — защищает пресловутый «иммунитет единственного жилья». Новый законопроект призван устранить этот дисбаланс, но только в тех случаях, когда жилье действительно можно назвать «избыточным».